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¿Cuánto pie necesito?

Entre 10% y 20% del valor de la propiedad, según tu caso. Pero el pie no es lo único que tienes que tener ahorrado — y esa parte casi nadie te la menciona.

✓ Normativa CMF ✓ Con ejemplos en pesos

El porcentaje, según tu caso

SituaciónFinanciamiento máx.Pie mínimo
Primera viviendatope normativo CMF 90%10%
Segunda vivienda o inversióntope normativo CMF 80%20%
Práctica habitual de los bancoslo que te van a ofrecer en la mayoría de los casos 80%20%
La distinción clave: la CMF fija el máximo permitido, pero cada banco decide cuánto te presta a ti. Que la norma permita 90% no significa que te lo vayan a ofrecer. Depende de tus ingresos, tu historial y tu estabilidad laboral.

El FOGAES: cómo llegar al 10%

El Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) es un programa estatal que respalda parte del crédito ante el banco. Al reducir el riesgo del prestamista, permite financiamientos de hasta 90% para primera vivienda — es decir, pie de 10%.

Fue reforzado durante 2026 y es la vía más concreta hoy si no tienes el 20% completo. Pregunta explícitamente por él en el banco: no siempre lo ofrecen si no lo mencionas.

⚠️ El pie NO es lo único que necesitas

Esta es la parte donde mucha gente llega con la plata justa y se topa con una sorpresa desagradable a días de firmar.

Además del pie, tienes que pagar los gastos operacionales: impuesto al mutuo, tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Suman entre 1,3% y 1,5% del monto del crédito.

Ejemplo: propiedad de $100.000.000

Con 20% de pie
Pie ................................. $20.000.000
Crédito ............................. $80.000.000
Gastos operacionales (~1,4%) ........ $1.120.000
Necesitas tener: $21.120.000
Con 10% de pie (FOGAES)
Pie ................................. $10.000.000
Crédito ............................. $90.000.000
Gastos operacionales (~1,4%) ........ $1.260.000
Necesitas tener: $11.260.000

Fíjate en el detalle: mientras menor es el pie, mayores son los gastos operacionales, porque se calculan sobre el crédito y ese crédito es más grande.

👉 Calcula los tuyos con la calculadora de gastos operacionales — desglosa cada concepto con los aranceles vigentes.

Y no olvides el dividendo

Tener el pie es solo el requisito de entrada. Los bancos también evalúan que puedas pagar la cuota mensual, y ahí aplican una regla práctica bastante estándar:

El dividendo no debería superar el 25% a 30% de tu ingreso líquido mensual.

Con un ingreso de $1.500.000, eso significa un dividendo máximo de entre $375.000 y $450.000. Si tienes otros créditos vigentes, se consideran dentro de ese porcentaje.

Consecuencia práctica: aunque juntes el pie, si el dividendo se pasa de ese rango el banco puede rechazarte o prestarte menos. Conviene revisar ambas cosas antes de comprometerte con una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar el pie con el subsidio habitacional?
Sí. Los subsidios del Minvu se consideran parte del pie o del financiamiento total, según el programa. Cada llamado tiene sus propios requisitos de ahorro previo y tramos de precio.
¿Se puede financiar el 100% de la propiedad?
Es muy poco habitual en el mercado actual. La normativa fija topes máximos de financiamiento, y en la práctica los bancos exigen que el comprador aporte una parte. Desconfía de ofertas que prometan 100% sin condiciones.
¿Conviene dar más pie del mínimo?
Si puedes, sí. Un pie mayor reduce el monto del crédito, los intereses totales, el dividendo mensual y los gastos operacionales. Además suele conseguirte una mejor tasa, porque el banco asume menos riesgo. El contrapeso es quedarte sin liquidez de emergencia — no vacíes todos tus ahorros en el pie.
¿Los gastos operacionales se pueden financiar?
Algunos bancos lo permiten, incorporándolos al crédito. Sale más caro a largo plazo (pagas intereses sobre ellos), pero puede ser la diferencia entre poder comprar o no. Pregúntalo y compara.

Fuentes

Comisión para el Mercado Financiero (CMF) — límites de financiamiento hipotecario · Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) · Minvu — subsidios habitacionales

Esta guía es informativa. No constituye asesoría financiera. Las condiciones de financiamiento varían según el banco, tu perfil crediticio y la normativa vigente. Cotiza en varias instituciones antes de decidir.