Calculadora de Gastos Operacionales de un Crédito Hipotecario

Guías relacionadas

• Dividendo hipotecario — cuánto se paga al mes por cada millón de crédito.
• Qué es el impuesto al mutuo — por qué el DFL-2 puede ahorrarte medio millón.
• ¿Cuánto pie necesito? — el porcentaje y lo que se suma además del pie.

Qué son los gastos operacionales al comprar con crédito

Son los costos de gestionar la compra y el crédito hipotecario, que paga el comprador aparte del pie y del dividendo. El simulador del banco muestra el dividendo; estos gastos aparecen recién en la carta de aprobación o, peor, en la notaría. Son cinco, y tres de ellos se calculan con reglas fijas:

1. Impuesto al mutuo (timbres y estampillas)

0,8% del monto del crédito — no del precio de la propiedad. Si la vivienda está acogida al DFL-2 (hasta 140 m² construidos), baja a 0,2%. Solo se paga cuando hay financiamiento bancario; en una compra al contado no existe. Es el gasto más grande y el único que depende de cuánto pides prestado, por lo que un pie mayor lo reduce directamente. Detalle en la guía del impuesto al mutuo.

2. Conservador de Bienes Raíces

Inscribe la propiedad a tu nombre y la hipoteca a favor del banco. Cobra aproximadamente 0,2% del precio de la propiedad, con tope de $264.200 (arancel del Conservador de Santiago, 2026). Sobre ~$132 millones el tope se activa y el cobro deja de crecer. Sin esta inscripción la escritura no transfiere el dominio.

3. Tasación

El banco encarga una tasación para confirmar que la propiedad respalda el crédito. Habitualmente cuesta 2,5 a 5 UF; el tasador lo elige el banco, no tú.

4. Notaría

La escritura de compraventa e hipoteca se firma ante notario. El arancel varía por notaría y comuna; como referencia, entre $150.000 y $300.000.

5. Estudio de títulos y redacción de escritura

Un abogado del banco revisa que la propiedad esté saneada (sin embargos, hipotecas anteriores ni problemas de dominio) y redacta la escritura. Depende del banco; la calculadora trae un valor referencial que puedes ajustar con el que te informen.

En total, los gastos operacionales suelen representar entre 1,3% y 1,5% del crédito con impuesto al mutuo general, y cerca del 1% si la vivienda es DFL-2.

Un caso completo, con números

La condición DFL-2 vale $576.000 en este caso, y no es automática: la vivienda debe estar acogida al decreto (consta en el certificado de recepción municipal y en la escritura anterior), y el beneficio se limita a dos viviendas por persona. Si el vendedor dice que "es DFL-2", pide el certificado antes de firmar la promesa. Ingresa tu propio caso en la calculadora de arriba con la tasa que te informe el banco.

Cuándo y cómo se pagan

El orden habitual del proceso te dice cuándo aparece cada gasto:

1. Preaprobación y promesa de compraventa. Todavía sin gastos operacionales, aunque la promesa suele firmarse ante notario (un costo menor, aparte).
2. Tasación. El banco la encarga después de que presentas la propiedad. Es el primer gasto y algunos bancos lo cobran aunque después no tomes el crédito.
3. Estudio de títulos. Con la tasación aprobada, el abogado del banco revisa los antecedentes de la propiedad.
4. Escritura en notaría. Se firma la compraventa y la hipoteca. Aquí se paga la notaría y el impuesto al mutuo, que el banco retiene y entera al SII.
5. Inscripción en el Conservador. Entre dos y cuatro semanas después de la firma. Con la inscripción, el banco desembolsa el crédito al vendedor.

La mayoría de los bancos descuenta los gastos operacionales al momento de la escritura, y varios ofrecen financiarlos dentro del crédito. Eso alivia la caja del momento, pero significa pagar intereses sobre $1,5 millones durante 20 o 30 años: a una tasa del 4,5% anual, financiar $1.480.553 a 25 años cuesta unos $990.000 adicionales en intereses. Si puedes pagarlos al contado, conviene.

Errores frecuentes al estimar estos gastos

• Calcular el impuesto al mutuo sobre el precio de la propiedad. Se calcula sobre el crédito. En el ejemplo, la diferencia es $192.000.
• Olvidar que el Conservador cobra sobre el precio, no sobre el crédito, y que tiene tope. Sobre $132 millones ya no crece.
• Asumir que la vivienda es DFL-2 porque es chica. Los metros son condición necesaria, no suficiente: tiene que estar acogida formalmente.
• Contar el seguro de desgravamen y el de incendio como gasto operacional. No lo son: se pagan mes a mes dentro del dividendo, durante toda la vida del crédito.
• Confiar en "gastos operacionales incluidos". Algunas campañas los cubren de verdad; otras los financian dentro del crédito o los compensan con una tasa mayor. Pide el detalle por escrito y compara el costo total, no solo el dividendo.
• Comprar en verde y estimar con los aranceles de hoy. Si la entrega es en dos años, la UF y los aranceles habrán cambiado. Estima con holgura.

Preguntas frecuentes

Fuentes