Dividendo hipotecario: cuánto se paga por cada millón
No necesitas un simulador para saber si un crédito te alcanza: necesitas un número por millón. Acá está ese número con la tasa real de hoy, las tablas completas por tasa y plazo, y lo que el dividendo no te cuenta.
La regla de los 10 segundos
Con la tasa promedio que reporta el Banco Central para septiembre de 2026 (4,06% anual, el nivel más bajo desde fines de 2021) y el plazo más común (25 años):
Crédito de $50 millones → 50 × $5.300 ≈ $265.000
Crédito de $80 millones → 80 × $5.300 ≈ $425.000
Crédito de $120 millones → 120 × $5.300 ≈ $637.000
Eso es capital más intereses, antes de los seguros (abajo explicamos cuánto falta). Como referencia de aprobación bancaria: el dividendo no debiera superar el 25-30% de tu ingreso líquido — con la regla, un crédito de $80 millones pide una renta líquida del orden de $1,5 millones.
La tabla completa: por tasa y plazo
Dividendo mensual aproximado por cada millón de pesos de crédito (sistema de cuota constante, tasa mensual = anual ÷ 12):
| Tasa anual (UF) | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 3,5% | $7.149 | $5.800 | $5.006 | $4.490 |
| 4,06% promedio hoy | $7.427 | $6.091 | $5.312 | $4.809 |
| 4,5% | $7.650 | $6.326 | $5.558 | $5.067 |
| 5,0% | $7.908 | $6.600 | $5.846 | $5.368 |
Dos lecturas útiles de la tabla:
- Medio punto de tasa ≈ $280 por millón al mes (a 25 años). En un crédito de $80 millones, cotizar en tres bancos y conseguir 0,5 puntos menos vale ~$22.400 mensuales — unos $6,7 millones en la vida del crédito.
- Alargar el plazo abarata el mes y encarece la casa. De 25 a 30 años el dividendo baja ~10%, pero pagas 60 cuotas más.
Cuánto termina costando cada millón
La otra cara del plazo. Sumando todas las cuotas, al 4% anual:
| Plazo | Total pagado por cada $1.000.000 | Sobreprecio |
|---|---|---|
| 15 años | $1.331.000 | +33% |
| 20 años | $1.454.000 | +45% |
| 25 años | $1.584.000 | +58% |
| 30 años | $1.719.000 | +72% |
No es un juicio contra el plazo largo: pagar $4.800 en vez de $5.300 por millón puede ser la diferencia entre calificar o no. Pero conviene decidirlo sabiendo que la comodidad mensual se paga al final.
Lo que el dividendo de la tabla no incluye
- Seguros obligatorios: desgravamen (paga el saldo si mueres) e incendio, más sismo si lo agregas. Van sumados en el cobro mensual y dependen de la póliza de cada banco — por eso dos ofertas con la misma tasa pueden tener dividendos finales distintos.
- La UF: el crédito y el dividendo quedan expresados en UF. La cuota es fija en UF (con tasa fija), pero el monto en pesos varía cada mes. Por qué el sistema funciona así, en ¿crédito en UF o en pesos?
- Los gastos de la firma: impuesto al mutuo, notaría, conservador y tasación se pagan una sola vez al inicio — sobre $80 millones son ~$1,1 millón. Los calculas exactos en la calculadora de gastos operacionales.
- La convención de la tasa: la tabla usa tasa mensual = anual ÷ 12, la forma que publican los propios bancos. Algunos usan la tasa mensual equivalente; la diferencia es menor al 1% del dividendo.
Para comparar ofertas completas el número correcto es la CAE (Carga Anual Equivalente): incluye tasa, seguros y comisiones. Entre dos ofertas, gana la CAE menor, no la tasa menor.
Si ya tienes un crédito antiguo
La tabla también sirve al revés: si tu crédito quedó firmado a 5% o más y hoy el promedio es 4,06%, cada millón que debes está pagando ~$500 mensuales de más (a 25 años). La portabilidad financiera existe exactamente para eso — y el trámite es más simple de lo que era hace unos años.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de dividendo por cada millón de crédito?
Con la tasa promedio de septiembre de 2026 (4,06% anual según el Banco Central) y 25 años de plazo, alrededor de $5.300 mensuales por millón, solo capital e intereses. A 30 años, ~$4.800; a 20 años, ~$6.100.
¿El dividendo es fijo?
Con tasa fija es constante en UF durante todo el crédito. Como la UF se reajusta a diario con la inflación, el monto en pesos varía mes a mes. Fijo en UF, variable en pesos.
¿Qué incluye el dividendo?
La cuota base es amortización más intereses. El banco le suma cada mes los seguros (desgravamen e incendio, y sismo si lo contratas). Las tablas de esta guía muestran capital e intereses; los seguros se comparan entre bancos con la CAE.
¿Cuánto cambia con medio punto de tasa?
A 25 años, de 4,0% a 4,5% son ~$280 más al mes por millón: ~$22.400 mensuales en un crédito de $80 millones, y unos $6,7 millones en el total del crédito. Por eso cotizar en varios bancos es de las horas mejor pagadas que existen.
¿Conviene el plazo más largo?
Baja la cuota y sube el total: al 4%, cada millón termina costando $1,58 millones a 25 años y $1,72 millones a 30. Es un intercambio legítimo — solo hay que hacerlo con los dos números a la vista.
Fuentes
- Banco Central de Chile — tasas de interés de créditos para la vivienda (promedio semanal)
- BCI — cómo se calcula el dividendo (fórmula de cuota constante)
- CMF — información de créditos hipotecarios y CAE
Última revisión de esta guía: 15 de septiembre de 2026, con la tasa promedio publicada por el Banco Central para ese mes. Las tablas son referenciales, calculadas con cuota constante sin seguros ni comisiones; la oferta de cada banco es el documento válido. Esto no es asesoría financiera.
Seguir leyendo
- Calculadora de gastos operacionales — lo que se paga una sola vez al firmar.
- ¿Crédito en UF o en pesos? — por qué tu dividendo vive en UF.
- ¿Cuánto pie necesito? — el otro número que define si el proyecto camina.